智库研究:我们应如何应对文化产业园区“空置危机”?

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海峡文创
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Jan 19, 2020 9:55:54 AM
[ 海峡文创导读 ] 据时代数据统计发现,2019年全国各大城市甲级写字楼空置率有所上涨,普遍达到近10年最高位。
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  当前,经济下行压力较大,这一点在办公楼宇的出租率上显现的非常明显。

  据时代数据统计发现,2019年全国各大城市甲级写字楼空置率有所上涨,普遍达到近10年最高位。目前,一线城市空置率平均值已经达到15%,新一线城市的空置率则更高,平均在30%左右,其中,昆明、天津和长沙已超40%。

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  其中,截至2019年末,北京甲级写字楼的空置率同比增加5.3个百分点,达到15.9%,为近十年新高;上海甲级写字楼的空置率同比增加3.1个百分点,达到19.3%,也为近十年最高值;深圳甲级写字楼的空置率同比上涨6.33个百分点,升至22.04%的历史新高。

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  实际上,写字楼空置危机已经在全国蔓延。

  时代数据统计发现,截至2019年末,北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明等19个一线和新一线城市的甲级写字楼平均空置率已高达26.4%,较上年增加2.7个百分点;平均租金也从2018年末的每月每平方米141.3元跌至134.9元。

  写字楼空置危机揭示的是大量原本在其中办公的企业或者已处于非正常营业状态,或者搬迁到了更便宜的办公场所。

  据新元智库观察,文化产业园区也同样存在着空置危机。

  新元智库了解到的情况,北京市文化产业园区大多数2019年空置率有所上升,平均上升幅度在10%至20%,有的园区上升幅度则高达30%至40%。通过其它渠道了解到,上海市、深圳市等地文化产业园区空置率同样上升明显。

  文化产业园区空置率上升是产业调整的必然结果。

  据央视财经援引的数据显示,2018年,全国注销、吊销的游戏公司数量仅为9705家;而到了2019年,这一数字达到18710家。

  另据媒体报道,2019年影视类企业注销或关闭的企业数量多达3000余家。

  根据国家统计局发布数据,截止到2018年末,我国共有文化产业法人单位210.3万个,2013年末为91.85万个,则在2014年至2019年新增文化产业法人单位数量为118.45万个,按照其中90%为经营性法人单位,则数量为106.6万个。

  依据企业生命周期和文化产业发展状况,新元智库推测,2020至2022年有可能每年将有十万余家企业关闭或进入非正常状态。

  同时,文化产业正在从高增长走向高质量发展模式,新设立文化企业的数量相比2014年至2018年的水平大幅度减少。

  以北京为例,2018年文化及相关产业企业数量增长率仅为4%,增加的企业数量仅为1.26万户。2019年则很可能是负增长。

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  据上述数据,新元智库推测,乐观估计2020年至2022年每年文化企业数量净减少3%至5%左右,悲观估计则有可能达到10%。

  如不考虑企业规模大小及对办公面积需求的不同,则2020年至2022年文化企业对文化产业园区办公面积的需求也将一定比例下降。

  一边是需求下降,但另一边各地仍有大量的老厂房正在或计划改造为文化产业,一些新建文化产园区项目也在兴建中或计划中。以北京为例,据业内人士统计,正在改造或计划改造成为文化产业园区的老厂房面积高达百万平方米。

  2018年6月北京市委宣传部对外公布,北京市腾退老旧厂房达242个,总占地面积超过2500万平方米,其中已经转型利用的老旧厂房占地面积601万平方米、正在转型改造的占地138万平方米。其中,作为北京市曾经的工业基地的朝阳区已有57家老旧厂房转型升级改造为文创产业特色园区,改造建筑规模281.7万平方米。同时,据北京市相关政府部门信息显示,随着北京疏解整治促提升行动的开展,还有200多家一般制造业企业将在3年内陆续迁出。

  因此,新元智库判断,在未来三年,文化产业园区有可能面对巨大的“空置危机”风险。

  我们应看到,一方面文化产业园区有着合理的优胜劣汰退出机制,另一方面也要防止大面积“空置危机”导致的负面影响。

  “空置危机”将导致很多负面结果。

  一是园区亏损面有可能扩大,同时大量资产闲置。根据相关专业机构不完全统计,目前全国文化产业园区数量多达3000至4000个左右,已经形成了数量庞大的资产。空置率上升,园区经营收入下降,亏损率有可能大量上升。

  二是园区企业将不得不裁员,导致一定的人员失业。

  三是部分园区投资运营企业可能引发债务危机,导致园区入驻企业无法获得良好的服务。

  因此,新元智库建议应采取措施防范文化产业园区“空置危机”。

  具体建议如下:

  一、提升整体规划和加强顶层设计,避免低水平同质化发展,产业合理布局和协调发展。

  相关政府部门应加强整体规划和顶层设计,对所管辖城市老旧厂房可改造文创园区的资源和改造入市时间进行盘点和统一计划,对文创园区的产业布局和空间布局要统一规划和指导,避免低水平同质化发展。

  同时,政府部门要将更多与企业对接沟通的工作委托文创园区的管理运营机构负责,使园区成为企业与政府对接沟通的高效渠道。政府部门可将更多的政府企业服务功能委托园区负责。

  二、引导支持部分文化产业园区根据产业格局变化在产业方向、功能、空间进行调整。

  当前,影视企业聚集的园区、拍摄基地、后期制作基地,以及以广告企业为主的园区、以游戏动漫为主的园区均面临较大的空置危机风险。

  政府相关部分可以积极引导这些类型的园区积极调整产业方向,改变功能和空间格局,可以设立园区改造基金,为园区改造提供资金支持,并给予相应政策配套。

  三、面向中小型文化企业提供房租补贴,进一步提高文化企业的入园率。

  当前,中小型文化企业生存困难程度有所提升,导致部分企业为了降低房租成本搬离文化产业园区。建议通过面向文化产业园区内办公的中小型文化企业提供房租补贴的方式,提高企业入园率。

  如北京市2020年1月出台“房租通”政策,对在符合条件的文化产业园区内办公的文化企业房租进行补贴,最高可覆盖房租30%,孵化期可达两年。据“房租通”显示,通过审核的企业可实现面积达500平方米、最高可享受30%的房租补贴,金额可达30万元,在北京注册经营一年以上的小微企业,以及在京注册一年以上、三年以内的初创企业,只要符合文化企业分类标准均可申请。

  四、对符合条件的园区可将部分办公面积改造为住宿用途,如青年公寓,提高园区出租率。

  大多数文化产业园区以办公、展览、文化零售、商业配套等业态为主,在办公需求下降的情况下,建议引导支持部分符合条件的园区将部分办公面积改造为住宿用途,为园区及周边企业员工提供服务,以提高使用率。

  五、引导支持文化产业园区提升街区和社区服务功能,推动园区与街区和社区市民生活需求深度对接和融合。

  文创园区可以通过与街区、社区的社会服务、商业服务深度对接和融合,增加对街区和市民的服务功能。包括与城市夜间经济融合,为市民提供咖啡、餐饮、酒吧、影院、剧场等夜间经济服务。

  政府可以通过向园区采购服务形式支持引导园区为街区、社区市民提供公共文化服务。

  来源| 新元新经济智库

 

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